نايت فرانك: 80% من مبيعات دبي العقارية نقدية وأسعار ترتفع 83% في 5.5 سنوات

EcoPulse24 | دبي

أكد فيصل دوراني، رئيس قسم الأبحاث لمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا في شركة نايت فرانك، أن سوق العقارات السكنية في دبي أثبتت قدرة استثنائية على مقاومة تأثيرات ارتفاع أسعار الفائدة العالمية، مشيراً إلى أن أكثر من 80% من مبيعات المنازل في دبي خلال العام الماضي نُفذت نقداً، وهو ما يفسر محدودية تأثير تكاليف الاقتراض على نشاط السوق.

معدل الصفقات النقدية يحمي السوق من أثر الفائدة

قال دوراني في مقابلة مع CNN الاقتصادية، إن هذه النسبة تعكس طبيعة شراء العقارات، لا سيما الوحدات السكنية على المخطط، إذ يصعب في العادة الحصول على تمويل عقاري عند توقيع عقد الشراء، بينما يصبح التمويل متاحاً لاحقاً بعد إنجاز مراحل محددة من البناء أو استيفاء نسب معينة من الدفعات.

وأوضح أن الدورة الثالثة لسوق التملك الحر السكني في دبي تميزت عن دورات سابقة كانت أكثر حساسية لتغيرات تكلفة الاقتراض، وذلك بفضل اعتماد قاعدة واسعة من المشترين على السيولة النقدية بدلاً من التمويل العقاري.

ارتفاع 83% في 5.5 سنوات وأسعار تنافسية عالمياً

أشار دوراني إلى أن أسعار العقارات السكنية في دبي ارتفعت بنحو 83% خلال السنوات الخمس والنصف الماضية، إلا أن السوق لا تزال تقدم قيمة مرتفعة مقابل السعر، إذ يتراوح متوسط الأسعار في السوق الرئيسة بين 500 و600 دولار للقدم المربعة، وهو مستوى أقل بصورة ملحوظة من العديد من المدن العالمية التي تستقطب المستثمرين الأثرياء.

وأوضح أن استثمار مليون دولار في أبرز الأحياء السكنية في دبي يتيح شراء نحو 840 قدماً مربعة، وهو ما يعادل ثلاثة إلى أربعة أضعاف المساحة التي يمكن الحصول عليها بالقيمة نفسها في لندن أو نيويورك أو سنغافورة، بينما ترتفع الفجوة إلى ما بين خمسة وعشرة أضعاف مقارنة بموناكو.

تراجع المضاربة من 25% إلى 4%

أشار دوراني إلى تحول هيكلي بارز في السوق يتمثل في تغير طبيعة المشترين؛ فقبل الأزمة المالية العالمية في عام 2008، كانت السوق تعتمد بدرجة كبيرة على المستثمرين المضاربين، حيث كانت نحو 25% من المنازل يعاد بيعها خلال أقل من 12 شهراً من شرائها، بينما انخفضت هذه النسبة إلى 4% فقط خلال العام الماضي.

وعزا ذلك إلى عاملين رئيسيين: تشديد المطورين العقاريين قواعد إعادة البيع، إذ تمنع عدة شركات إعادة بيع الوحدات قبل الوصول إلى مراحل محددة من الإنشاء أو السداد؛ والتحول في طبيعة الطلب حيث أصبحت دبي تستقطب أعداداً متزايدة من الأفراد الذين ينتقلون للإقامة الدائمة مع عائلاتهم وأعمالهم، بدلاً من المستثمرين الباحثين عن أرباح سريعة، وهو ما ينعكس في ارتفاع أعداد الطلبة المسجلين في المدارس وزيادة الكثافة المرورية.

تصحيح سعري مؤقت لا يمحو المكاسب

أشار دوراني إلى أن السوق شهدت تصحيحاً في الأسعار تراوح بين 5% و20% في بعض المناطق منذ اندلاع التوترات الإقليمية، مع ظهور عدد من البائعين الراغبين في التخارج من السوق. غير أنه أكد أن هذه التصحيحات لا تمحو المكاسب الكبيرة التي تحققت خلال السنوات الماضية، إذ لا يزال كثير من البائعين يحققون أرباحاً رأسمالية معتبرة.

وأضاف أن التحول أسهم في تكوين قاعدة سكانية أكثر استقراراً، جعل السوق العقارية أكثر متانة مقارنة بالدورات السابقة، مع أداء أفضل للمناطق السكنية ذات الطابع العائلي والفلل.

جائحة كورونا نقطة تحول لصالح دبي

أوضح دوراني أن التحول الأكبر في سوق دبي بدأ قبل نحو خمس سنوات ونصف، مع اندلاع جائحة كوفيد-19، عندما كانت دبي من أوائل المدن التي أعادت فتح حدودها أمام المسافرين الدوليين. ولفت إلى أن الزوار والمستثمرين اطلعوا مباشرة على كيفية إدارة السلطات للجائحة، عزز ذلك الثقة في دبي بوصفها مدينة تتمتع بالاستقرار والكفاءة في إدارة الأزمات، فضلاً عن الأمن وسيادة القانون وجودة البنية التحتية وسهولة ممارسة الأعمال والبيئة الضريبية الجاذبة.

تحليل EcoPulse24

تحليل EcoPulse24: تكشف أرقام نايت فرانك عن سوق عقارية في دبي متعددة المحركات، إذ يقلص الاعتماد على الشراء النقدي أثر دورة الفائدة المرتفعة بشكل لافت. ورغم التصحيح السعري الأخير في أعقاب التوترات الإقليمية، يبدو أن السوق تتعامل معه باعتباره مرحلة تعديل لا انعكاساً في الاتجاه. والمؤشر الأهم هو الانخفاض الحاد في نسبة المضاربة من 25% إلى 4%، وهو تحول هيكلي يعني قاعدة طلب أكثر صحة وأقل عرضة للانهيارات المفاجئة. يبقى مؤشر الطلب الحقيقي المحلي، لا سيما من المقيمين الجدد، العامل الأكثر أهمية في تحديد مسار السوق خلال النصف الثاني من 2026.