أبوظبي – EcoPulse24
جمعت مجموعة الدار، إحدى أبرز شركات التطوير العقاري في الإمارات، مليار دولار من خلال طرح سندات هجينة، في صفقة جذبت طلبات من المستثمرين العالميين تجاوزت 4.2 مليار دولار، أي أكثر من أربعة أضعاف حجم الإصدار المطروح.

تأتي هذه الخطوة ضمن استراتيجية المجموعة لتعزيز هيكلها المالي ودعم خطط التوسع، حيث ستُستخدم عائدات الإصدار في توسيع محفظة الأراضي وأصول "التطوير والاحتفاظ"، إضافة إلى عمليات استحواذ استراتيجية وتحسين هيكل الدين. يُذكر أن هذا هو الإصدار الهجين الثاني للدار خلال عام واحد، مما يرفع إجمالي رؤوس الأموال المُجمّعة في 2025 إلى 5.1 مليار دولار، منها 1.5 مليار دولار من السندات الهجينة.

إقبال عالمي وتنويع جغرافي واسع

أظهر التوزيع الجغرافي للمستثمرين اهتماماً دولياً واسعاً بالاقتصاد الإماراتي وقطاعه العقاري تحديداً. استحوذت منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا على 31% من إجمالي الطلبات، تلتها المملكة المتحدة بنسبة 27%، ثم أمريكا الشمالية بـ 24%، فيما شكلت آسيا 10% وأوروبا 8%. وأغلق سهم الدار عند 9.02 درهم في تداولات الجمعة بانخفاض طفيف بلغ 0.55%، مع قيمة سوقية تبلغ 70.9 مليار درهم، في حركة تداول اعتيادية تعكس استقرار السوق في ظل إعلان الصفقة. هذا التنويع الجغرافي في قاعدة المستثمرين يعكس رغبة المؤسسات المالية الكبرى في التعرض لأسواق الخليج النامية، خاصة في ظل النمو المتسارع لقطاع العقارات في أبوظبي ودبي.

حملت السندات غير المضمونة والثانوية أجلاً يمتد إلى 30.25 عاماً، بعائد أولي 5.95% ومعدل أرباح (كوبون) 5.875%، وهي غير قابلة للاسترداد لمدة 7.25 سنوات. ما يميز هذه الأداة المالية أنها تجمع بين خصائص الدين وحقوق الملكية، حيث تُعامل من قبل وكالة موديز بنسبة 50% كحقوق ملكية و50% كديون، مما يحسّن الملف الائتماني للمجموعة دون تخفيف حصص المساهمين الحاليين. حصلت السندات على تصنيف "Baa3" من موديز، أي بدرجة واحدة أقل من التصنيف المؤسسي للدار البالغ "Baa2" مع نظرة مستقبلية مستقرة.

السندات الهجينة: أداة تمويل ذكية

تُعتبر السندات الهجينة من الأدوات المالية المعقدة التي توفر للشركات مرونة أكبر في إدارة رأس المال. على عكس السندات التقليدية، تمنح هذه الأدوات المُصدر خيار تأجيل دفع العوائد دون الوقوع في التخلف عن السداد، كما أنها تُحتسب جزئياً كحقوق ملكية من قبل وكالات التصنيف الائتماني، مما يحسّن نسب الرفع المالي ويحافظ على قدرة الشركة على الاقتراض التقليدي لتمويل مشاريع النمو المستقبلية.

بالنسبة للمستثمرين، توفر هذه السندات عوائد أعلى من السندات الممتازة التقليدية، مقابل تحمل مخاطر إضافية تتمثل في كونها ثانوية (أي أن حاملي السندات الممتازة يحصلون على حقوقهم أولاً في حالة التصفية). لكن التصنيف الاستثماري القوي للدار، والسيولة المرتفعة لديها البالغة 29.7 مليار درهم (حتى سبتمبر 2025)، ومكانتها كشريك استراتيجي لحكومة أبوظبي، تُخفف من هذه المخاطر بشكل كبير.

دلالات استراتيجية ونظرة مستقبلية

تعكس قدرة الدار على جمع هذا المبلغ الضخم بشروط تنافسية - حيث حققت الصفقة أحد أضيق هوامش التسعير للسندات الهجينة في منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا - ثقة السوق المالية العالمية في مسار النمو الاقتصادي الإماراتي. كما تشير إلى نضج السوق المالية في أبوظبي وقدرتها على استقطاب رؤوس أموال دولية كبيرة للمشاريع التنموية طويلة الأجل.

في تعليقه على الإصدار، قال فيصل فلكناز، الرئيس التنفيذي للشؤون المالية والاستدامة في الدار، إن "الطلب على إصدارنا الهجين يؤكد ثقة المستثمرين في الجدارة الائتمانية للمجموعة واستراتيجيتها المالية المنضبطة"، مضيفاً أن هذه الخطوة "تمنحنا المرونة اللازمة لمواصلة تنفيذ أولوياتنا ومشاريعنا التوسعية مستفيدين من الزخم الذي تشهده أعمالنا".

من المتوقع إتمام عملية الإصدار في 14 يناير 2026، في صفقة نُظّمت وفق القواعد التنظيمية "144A" و"Reg S"، حيث تولى سيتي بنك دور مستشار الهيكلة الوحيد والمنسق العالمي، فيما شاركت نخبة من المؤسسات المالية الإقليمية والدولية بصفة مديرين رئيسيين مشتركين.

المصدر: بيان صحفي صادر عن مجموعة الدار

5 أسئلة شائعة: فهم صفقة السندات الهجينة للدار

1. ما هي السندات الهجينة وكيف تختلف عن السندات التقليدية؟

الجواب: السندات الهجينة هي أدوات مالية تجمع بين خصائص الدين (السندات) وحقوق الملكية (الأسهم). على عكس السندات التقليدية التي تُعتبر ديناً صرفاً، تُعامل السندات الهجينة جزئياً كحقوق ملكية من قبل وكالات التصنيف الائتماني. في حالة الدار، تعامل موديز هذه السندات بنسبة 50% كحقوق ملكية و50% كديون.

الفرق الرئيسي: يمكن للشركة المُصدرة تأجيل دفع الفوائد دون الوقوع في التخلف عن السداد، وهي ثانوية (subordinated) بمعنى أن حاملي السندات الممتازة يحصلون على حقوقهم أولاً في حالة التصفية. مقابل هذه المخاطر الإضافية، تقدم عوائد أعلى من السندات التقليدية (5.95% في حالة الدار).

2. لماذا حققت الصفقة "أضيق هامش تسعير" وما أهمية ذلك؟

الجواب: "هامش التسعير الضيق" (Tight Pricing Spread) يعني أن الفرق بين العائد المطلوب على هذه السندات والعائد على سندات حكومية مرجعية (عادة سندات الخزانة الأمريكية) كان منخفضاً جداً.

ما يعنيه هذا:

• المستثمرون يرون مخاطر منخفضة في الاستثمار بالدار
• الثقة العالية في الجدارة الائتمانية للشركة
• الدار استطاعت الاقتراض بتكلفة منخفضة نسبياً
• مؤشر على قوة السوق العقارية الإماراتية وثقة المستثمرين الدوليين

بمعنى آخر: كلما كان الهامش أضيق، كانت شروط الاقتراض أفضل للشركة، وهو ما يعكس ثقة السوق الكبيرة.

3. لماذا تحتاج الدار إلى جمع مليار دولار إضافية؟

الجواب: الدار تنفذ استراتيجية نمو طموحة تتطلب استثمارات ضخمة في عدة محاور:

1. توسيع محفظة الأراضي: شراء أراضٍ جديدة في مواقع استراتيجية (الشركة تمتلك حالياً 62 مليون متر مربع)

2. أصول "التطوير والاحتفاظ": بناء مشاريع عقارية مدرّة للدخل طويل الأجل (مراكز تسوق، مكاتب، فنادق) بدلاً من مجرد البيع

3. عمليات استحواذ استراتيجية: الاستحواذ على شركات أو مشاريع تكميلية (الدار سبق أن استحوذت على London Square البريطانية وحصة في SODIC المصرية)

4. تحسين هيكل الدين: استبدال ديون قديمة بشروط أقل تنافسية بتمويلات أحدث وأرخص

السياق: هذا هو الإصدار الهجين الثاني في عام واحد، مما يرفع إجمالي التمويلات المجمّعة في 2025 إلى 5.1 مليار دولار. هذا يشير إلى خطة توسع ضخمة مدعومة برؤية أبوظبي الاقتصادية 2030.

4. ما الذي يجعل المستثمرين الأجانب يثقون بالاستثمار في سندات شركة إماراتية بهذا الحجم؟

الجواب: هناك عدة عوامل تدفع المستثمرين العالميين للثقة في الدار:

1. التصنيف الائتماني القوي:

• تصنيف مؤسسي Baa2 من موديز (استثماري)
• سيولة عالية: 29.7 مليار درهم نقداً

2. الشراكة الحكومية:

• الدار شريك رئيسي لحكومة أبوظبي في المشاريع الكبرى
• تنفذ مشاريع إسكان المواطنين والبنية التحتية
• هذا يعني دعماً ضمنياً من حكومة غنية بالموارد

3. سجل الإنجازات:

• محفظة أصول استثمارية تتجاوز 47 مليار درهم
• تنويع جغرافي (الإمارات، بريطانيا، مصر)
• نمو مستمر في الإيرادات والأرباح

4. السوق العقارية القوية:

• أبوظبي ودبي تشهدان نمواً استثنائياً في الطلب العقاري
• أسعار العقارات في ارتفاع مستمر
• سياسات حكومية داعمة (تأشيرات طويلة الأجل، ملكية أجنبية)

5. العوائد الجذابة:

• 5.95% عائد في بيئة أسعار فائدة متقلبة
• أعلى من سندات حكومية كثيرة مع مخاطر مقبولة

الدليل: الطلب تجاوز 4.2 مليار دولار (4× حجم الإصدار) من 3 قارات مختلفة.

5. كيف تؤثر هذه الصفقة على المساهمين الحاليين في الدار؟

الجواب: التأثير إيجابي، وذلك للأسباب التالية:

✅ لا يوجد تخفيف للحصص (No Dilution):

• السندات الهجينة هي دين، وليست أسهماً جديدة
• المساهمون الحاليون يحتفظون بنفس نسب ملكيتهم
• لا يتم طرح أسهم جديدة تقلل من حصص الموجودين

✅ تحسين الملف الائتماني:

• معاملة 50% من السندات كحقوق ملكية تُحسّن نسب الرفع المالي
• يحافظ على التصنيف الاستثماري القوي
• يسمح بمزيد من الاقتراض التقليدي مستقبلاً بشروط جيدة

✅ تمويل النمو:

• العائدات تُستخدم في مشاريع توسع مربحة
• زيادة قيمة الأصول والإيرادات المستقبلية
• محتمل أن يرفع قيمة السهم على المدى المتوسط/الطويل
  
  الخلاصة: المساهمون يستفيدون من تمويل النمو دون تخفيف حصصهم، مع تحسين الملف المالي للشركة.